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黑石将成亚洲最大房地产买家

2012-12-4 10:52| 发布者: VOGUEIS| 查看: 386| 评论: 0

摘要:      两周前,黑石刚完成募集规模达133亿美元的全球房地产基金 BREP VII,该基金是迄今为止最大的机会主义房地产基金。截至第三季度,黑石房地产部门旗下管理的股权市值已经超过 500 亿美元。  施瓦茨曼表示, ...
  

  两周前,黑石刚完成募集规模达133亿美元的全球房地产基金 BREP VII,该基金是迄今为止最大的机会主义房地产基金。截至第三季度,黑石房地产部门旗下管理的股权市值已经超过 500 亿美元。
  施瓦茨曼表示,在完成133亿美元的全球房地产基金的募资后,黑石计划开始在亚洲的房地产领域进行投资。对于中国内地的房地产市场,施瓦茨曼称,黑石仍有极大兴趣,"我们最近在上海已经同意并正在最后完成购买一幢商业大厦。"该大厦即为上海华敏帝豪大厦。
  对于亚洲房地产市场,黑石并不陌生,过去两年时间里,黑石已经在亚洲区市场频频出击。2010年,黑石接手了美银美林旗下亚洲房地产基金价值20亿美元的资产项目。今年,黑石又从德国投资基金SEK和Invesco手中分别买下新加坡的一处房产和日本大阪的仓库。
  "中国内地房地产的估值越来越具有吸引力。"黑石大中华区主席梁锦松也同时表示,未来,黑石在中国内地的投资会更激进一些,尤其是在房地产投资方面。
  梁锦松同时透露,黑石的首只人民币基金目前仍在募集过程中。2009年,黑石与浦东新区政府签订金融合作备忘录,宣布将在浦东设立"百仕通中华发展投资基金",目标募集约50亿元人民币资金,以浦东及上海周边地区为重点投资领域。"目标是今年底达到50 亿元。"梁锦松表示。
  投资亚洲正当时
  媒体:新兴市场投资概念的提出,并没有让很多投资者获得预期的回报,黑石如何看待目前亚洲的投资环境?
  施瓦茨曼:过去几年,亚洲的资产价格非常高,我不知道那些投资者当时是否预期到亚洲经济增速可能放慢,不过,那时很多激进的投资者大都没能获得期望的结果。
  现在,我们对亚洲抱以很积极的态度,比如,我们认为中国的经济已经暂时触底,未来2至3年里经济有望反弹,因此对黑石来说,现在是在亚洲进行投资的极佳时机。南亚以及其他亚洲地区都存在投资机遇,比如在印度,无论在商业地产还是企业投资方面,黑石都是规模较大的投资者,去年,黑石在印度的商业地产投资的回报率实现两位数增长。
  过去两年内,黑石在亚洲区增加了1/3的人手,从一个侧面反映出我们对投资亚洲的态度,我们在这一区域的投资活动会越来越主动。
  可以说,黑石是少数拥有大规模的资本,因此能够抓住投资机遇的机构。总的来说,我们认为亚洲充满投资机遇,但亚洲很大,因此对于投资亚洲很难有一个简单的回答。
  媒体:过去一年多的时间里,黑石在亚洲地区的私募股权投资方面的投资较少,是出于谨慎性的考虑吗?
  梁锦松:过去这段时间,亚洲的私募股权项目估值比较贵,另一方面投资意图不是特别明确。现在来看,这个市场(估值)相对更合理。中国市场上仍然有充足的流动性,未来我们(在投资上)可能会更激进,尤其是房地产投资方面,中国的收入水平在提高,同时城市化还在继续,这些对房地产投资来说是利好。
  我们可能看起来不像我们的竞争对手那样激进,但从长远来看,这样的策略可能更能让投资者受益。有时候,保守并不是一件坏事。中国的私募股权市场仍在发展,长期来看,对私募股权来说,中国是一个非常重要也非常好的市场。
  亚洲最大房地产买家
  媒体:黑石的全球房地产基金刚刚募集完成,对于亚洲区的房地产有什么投资计划?
  施瓦茨曼:我们的房地产投资遍及整个亚洲,随着增长放缓和价格回落,黑石将成为这一区域的大买家,因为我们看好该地区的基本面因素。从长期来看,亚洲的增长会是强劲和乐观的。
  对于房地产投资而言,过于频繁的买卖或者是踩错投资时点都不是一件好事。所以,我们对于趋势、(经济)周期等因素非常敏感,而不同的国家的趋势和增长都是不同的,黑石的运营团队遍布整个亚洲区。我们已经是澳大利亚和印度最大的买家,在中国也开始增加投资。我们认为这只是在亚洲发展的一个开始。
  媒体:与其他房地产投资者相比,黑石在竞争房地产项目时有什么特别的优势?
  施瓦茨曼: 黑石是规模最大的房地产投资者之一,与我们130亿美元的基金规模最接近的同类基金大概只有30至40亿美元的规模,这给我们带来很大的优势。规模越大,交易折扣越高。如果没有人能写那张支票,我们愿意支付的价格基本上就是最终的价格,否则卖方只能眼看交易流产。
  对方卖掉的意愿越强,我们可以获得的折扣越高。例如,在我们曾经完成的一笔金额很高的交易中,我们买下一个商场,由于是打包买入许多资产,价格相对便宜,但事实上,每一个单独的资产价格并不低,拆开来转手卖出就可以得到更好的价格。所以事实上,我们并没有做任何事情,只是打包买入资产再拆分卖出而已。
  有的资产可能是陷入困境,如果一个商场的所有者无法从银行获得资金重新装修,商场越来越旧,人流量也会相应减少。在这种情况下,我们不仅买得更便宜,同时由于有足够的资金去改善商场的装修等,能够让资产重新具有吸引力,吸引更多人流,资产的质素也随之改善。
  这几乎是一生一次的机遇,尤其是当人们陷入困境的时候,你可以以更便宜的价格买下他们的银行贷款或者是资产。

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